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작성자 Joy 댓글 0건 조회 24회 작성일 24-04-25 16:59본문
블로그 현금바둑이 글을 주로 읽다보면 엄청 공격적인 투자자인 줄 알았는데 실제로 만나서 얘기를 해보니 실상은 그렇지가 않네요?나이가 꽤 들었을거라 생각했는데, 젊은 분이라 놀랐습니다.오랜만에 강의장을 가보고, 사람들을 만나고 대화를 나누고 하는 과정에서 들은 얘기입니다.저 엄청 수비적인 투자에 가깝다니까요...액면 그대로 블로그를 통해 얘기를 해왔음에두요. 그렇게 수비적으로 해도 생각대로 잘 흘러가지 않아서 최악의 상황을 겪을 수 있는게 부동산 투자라서요. 예측은 하되 버틸 수 있는구조로 하는 것이 보다 더 중요하다고 수차례 강조하고 또 강조를 하지만 투자자의 특성 상 욕심과 욕망에 항상 둘러쌓여 있기 때문에눈 앞에 돈 현금바둑이 넣고 돈 먹기 시장이 펼쳐지면 절제가 쉽지 않은게 현실입니다. 그렇기 때문에 끊임없이 마인드컨트롤 즉, 마음의 수양을 쌓는 것이 중요하다 강조에 또 강조를 하는 것입니다.제가 만나왔던 부동산 투자자들의 대부분은 다 운이 좋은 사람들"이었습니다.'이야... 겁도 없네. 어떻게 그 상황에서 그런 판단으로 지를 수가 있었지?'보유자산이나 형태를 봤을 때 자중하거나 지양해야 되는 상황에서도 밀어 넣는 걸 보면서 말입니다.운이 좋을 때는 살아남지만운이 없으면 사라질 수 밖에 없는 상황들요. 저도 승부수 구간에서는 한번씩 그런 선택을 하곤했지만 그또한 다음 대책이나 믿는 구석이 있을 때 행하는 것으로 저 현금바둑이 이것저것 투자했는데 역전세 막느라 고생했구요... 남은 돈 1억 가지고 투자를 해보려는데 어디가 좋을까요?라는 질문을 받으면 '아니... 그 상황에서 어딜 투자해. 그대로 갖고 있어야지... ㅋㅋㅋ'라고 얘기를 하고 싶은 분들이 꽤나 많았습니다. 매도가 안될 때는 공실기간이 1년 넘어가는 것도 예사인 상황입니다.저는 2019년도부터 그런 상황들을 일부 겪었었기 때문에전부는 아니지만 일부는 있을 수 있다 가정하고 플랜을 짜는 편입니다.생각이나 계획대로 잘 흘러가지 않을 때는 매도 계획이 없었던 아파트들을 매도포지션으로 잡고 시장에 내놓음으로써 경우의 수를 늘리고어디 하나 얻어걸려서 매도 되는 지역이나 아파트가 있으면 막아야 될 곳에 현금바둑이 우선적으로 메꿔가면서 일부를 채워넣는 식입니다. 작년에는 그런식으로 계획에 없었던 재건축 아파트를 모두 매각하는 선택을 했는데 결과적으로 아주 잘한 선택이 되었습니다. 공사비가 오르고 비례율이 떨어져서 강제 보유로 입주장까지 가져가야 되는 상황이 되었더라구요. 그럴 때 그땐 상황이 어쩔 수 없었지만 지나고 나니 운이 좋았다.라는 표현을 쓰는 것입니다. 억수로 운 좋게 살아남은 놈이 되는 것이죠. 지금도 1년 가까이 공실로 유지되며 매각 소식 없이 지지부진한 것들이 몇 채 있습니다.전세로 돌리시는 것 어떠세요?월세로 라도 돌리시면 괜찮지 않을까요?작년 여름부터 부사장님들에게 위와 같은 제안이 오고 있고, 그렇게 현금바둑이 했을 경우 나가는 이자나 부대비용이 없고 회수되는 돈이 일부 생기겠지만 아, 무조건 매각으로만 포지션 잡고 있습니다.라는 답변으로 입장을 고수하고 있습니다. 임대로 돌리는 경우 매각이라는 선택지는 사라지게 되고, 공실로 비워두면서 부대비용을 내더라도 매도를 해서 현금회수를 해야지만 채무 상환과 다음 투자를 준비 및 이어나가는 것 을 동시에 처리해 나갈 수 있기 때문에 선택지는 하나로만 놓고 움직이면서 해당 부분과 큰 연관이 없는 상대적으로 금액이 적은 다른 아파트들을 추가로 임대를 연장한다던지 하면서 전체적으로 자산의 포트폴리오를 조정해 나가고 있는 것입니다. '어... 너무 많이 팔았어? 생각만큼 현금바둑이 매각가를 받지 못한 상황이야? 그러면 추가로 매수를 해서 채워넣으면 되는거지 뭐...'그런 생각으로 3-4년을 바라보고 올해 초부터 일부 매수를 들어갔구요.또다시 매수를 홀딩하고 쉬고 있습니다. 욕심을 조금 더 부리면 매수 할만한 것과 셋팅은 가능한데 그랬을 경우 변수에 대한 대응이 안되었을 때 견뎌야하는 후폭풍이 보다 더 커질 수 있을 것 같아서 그렇습니다. 변수가 해결이 안된다면 매수는 이걸로 종료하고 타이밍을 놓치더라도 기존에 매수한걸로 만족하고 추후에 여유가 생길 때 새로운 투자처를 발굴하고 매수를 이어나가면 되는거죠. :)그렇게 절제를 해나가고 있는 것입니다. 처남과 처남댁 투자도 마찬가지입니다.집을 담보로 현금바둑이 한 대출금액을 확보한 순간부터 4개 지역의 아파트들을 검토하고 그 중 일부 아파트를 매수 후 잠시 쉬어가고 있습니다. 당장 매수 할 수 있는 아파트는 보이는데, 우선순위가 높은 곳에 보다 더 메리트 있는 물건이 나올 것 같아서 기다리는 것입니다. 메리트 있는 순으로 A >B >C >D가 있는데 C, D는 매물로 나와있고A, B는 조만간 나올거라 하면 그걸 먼저 기다려보고 도중에 다른 이에게 매각이 되었거나 하면그제서야 C, D에 관심을 가지고 조율 후 매수를 하면 되니까요. C, D를 먼저 매수함으로써순간적으로 A, B를 살 여력이 안된다면 현금바둑이 그게 더 뼈아픈 상황이기 때문이죠.이와같이 생각에 생각을 거듭하고 여러가지 플랜으로 경우의 수를 만들어 놓고 바둑이나 장기판에서 그때 그때 가능한 최선의 수를 두는 것 그렇게 신중하게 접근하는게 제 투자스타일 인 것 같습니다.그게 잘 먹히는 경우도 있고,그렇지 않게 되는 경우도 있는데 어찌됐건 아직까지 부동산 시장에 남아 있는 것을 보니 적어도 생존에 특화까지는 아니더라도어떻게든 살아남는 포지션에서 버티기 정도는 되는 것 같더라구요. 글을 쓰다보니 어느정도 생각이 정리가 되네요.내일은 그러한 관점에서 썰을 풀어보도록 하겠습니다.감사합니다. :)
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